【掌柜日报】西安规范住房租赁市场 合同中不得涉及贷款

易产生资金池风险

除了租金贷问题，近日一家杭州长租公寓公司宣布破产的事件，更是给金融+长租公寓模式浇了一盆冷水。

8月19日，我爱我家前副总裁胡景晖在媒体沟通上表示，“长租公寓爆仓，一定比互金爆雷更厉害”。话音未落，8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)宣布停运，数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

据悉，鼎家积累了相当规模的房租沉淀资金。平台倒闭后，房东收不到后续租金，主张收房。而房客提前交了房租，也不愿搬走，引发各种纠纷。尤其是在租客采用消费贷付租的情况下，要继续偿还贷款，否则将面临个人征信记录受影响。

“租房分期是主流的消费金融分期场景，场景中涵盖了住房租赁和消费贷款两个商业行为，消费者身兼租客与借款人两个角色，与房东或房产中介机构签署租赁合同，与放贷机构或撮合平台签署借款合同，两份合同相对独立，在风险上是隔离的，如房产中介的跑路不影响租客对放贷机构的还款义务，反之亦然。”苏宁金融研究院互联网金融中心主任薛洪言表示，不过，在实践中，存在两方串谋欺骗第三方的问题，将两种商业行为混在一起，出现了风险交叉和传染。比如说，放贷机构与房产中介机构串谋，将借款合同隐藏于租赁合同之中，导致租客被“套路贷”；再比如，租客与房产中介机构串谋，虚构租赁合同，对放贷机构实施联合借款欺诈等。

深圳互金协会还指出，租客和房东存在损失资金的风险，容易产生租赁合同纠纷。一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴的租金，且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金，租客要求继续租住而房东要求租客退房，双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。租客在签署房屋租赁合同、办理“租金贷”时未明确认识到该种风险，而服务商为了发展业务、扩大规模也未履行告知义务。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，长租公寓最大的问题，其实不在推涨房租，而是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这当然有风险。

上述《风险提示》还提到，少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。例如，少数长租公寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同，将贷款资金扩充为资金池，不断进行租客和房东的资金和期限错配，长租公寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管，再如，极个别长租公寓中介服务商涉嫌非法侵占他人财物。

资本借道ABS入局

除了租房被强制签贷款合同以及资金池问题外，长租公寓争夺房源的竞争让便宜的房源越来越少。越来越多长租公寓的运营者将租房者的预收租金和租房贷款作为底层资产，被打包成长租公寓资产支持证券(ABS)，用于融资，资金用来争取和改造更多的房源，进一步扩张市场规模。业内人士指责这一做法是导致城市房租大幅上涨的主要原因。

在严跃进看来，对于和金融机构合作来说，有助于导入中长期资金，这样可以更好安排长租业务，对于租房者来说是有积极作用的。如果把未来的租金进行打包进行交易，那么就可以认为是租金证券化的概念了。中介获取融资，用金融的方式来解决租赁的问题，总体上是值得肯定的。

薛洪言也指出，长租公寓的经营模式可以产生稳定的现金流，天然适合发行ABS产品，应该会成为长租公寓机构的重要融资渠道。

“证券化的模式有助于加快资金回笼，但是缺点是租赁市场刚起步，租金的测算是比较困难的，这是当前此类企业需要关注的地方。监管方面其实当前已经做了一些管控，类似房源的收储方面不允许用银行贷款资金进行，这是值得关注的地方。此类租金的证券化，其实和租金贷是有本质区别的。比如说租金证券化是以未来潜在的资金流为主的，是以租赁的稳健经营来做担保的，这样证券化的产品才会有收益。但是很显然，很多企业心思不对，直接把租金进行了套现。这个和正常理解的类似ABS创新是完全不同的。”严跃进指出。

在严跃进看来， 租赁市场的金融创新确实值得关注，租赁贷款本质上是给租客贷款的，但是此类贷款很容易被长租公寓所利用，所以需要警惕。尤其是在租赁市场上，如果说长租公寓企业通过此类租客的贷款来收购房源，继而做大规模，这其实是透支了租客的信用。这方面后续需要管控，本质其实是租赁贷款的资金是需要严格管控的，即需要建立一个资金方面的管控体系。

（房掌柜整理自西部网、北京商报）