住建部约谈海口三亚等5城 新一轮楼市调控蓄势待发

　　17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，要求严打投机炒作，遏制房价上涨。

　　其实，在8月15日，国家统计局公布7月份70个大中城市房价时，约谈已经势在必行。因为，在70个大中城市中，上涨的城市有65个，价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市，刷新了70城房价统计数据最低纪录。

　　再看看，被约谈的海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市。其中，三亚领跑，环比涨幅最高达3.7%，同比涨幅达16.5%;海口同比涨幅达到了19%;烟台同比涨幅达到额10.6%;宜昌同比涨幅达到了8.7%;扬州同比涨幅达到8%。

　　我们都知道，7月是楼市销售的淡季，大热天跑楼盘毕竟是苦差事。但是今年的7月份，楼盘销售比天气还火，按照新建住宅与二手房上涨城市数量计算，平均有94%的城市房价在7月出现了上涨!特别是，二三线城市的房价不仅上涨，而且涨幅在扩大。这无疑违背了7月31日召开的中央政治局会议精神，长达66字的定调，“坚决遏制房价上涨”。

　　调控政策力度如此之大，竟然让房价上涨依然成为主流，而且全国7月内成交的商品房住宅均价达到了创纪录的8686.8元，一串非常吉利的数字。“坚决遏制房价上涨”，8个字怎么办?可以想见，约谈5个城市怕是前奏，而新一轮更大强度的楼市调控势必蓄势待发!

　　住建部约谈海口三亚烟台等5市

　　8月17日，住房城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。主题就是要遏制投机炒作，保持房价稳定。

　　约谈指出，今年以来，各地全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实房地产调控主体责任，因城因地综合施策，调整供应结构，遏制投机炒作，房地产市场总体保持了平稳运行。但是，近一段时间，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。

　　约谈强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立“四个意识”，提高政治站位，切实把思想和行动统一到习近平关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神上来，下决心解决好房地产市场问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持分类调控、因城施策、一城一策，完善和落实房地产调控措施，防范化解市场风险，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标。

　　约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

　　海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等城市政府主要负责同志表示，将认真学习贯彻习近平重要讲话精神，全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保市场平稳、房价稳定。

　　据了解，海南、山东、湖北、江苏省住房和城乡建设厅主要负责同志也参加了约谈。

　　为什么约谈这5个城市?

　　在8月15日，国家统计局公布7月份70个大中城市房价时，约谈已经势在必行。因为，在70个大中城市中，价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市，上涨的城市有65个。其中，三亚领跑，环比涨幅最高达3.7%，同比涨幅达16.5%。

　　再看看，其他四个被约谈的城市，海口同比涨幅达到了19%，烟台同比涨幅达到额10.6%，宜昌同比涨幅达到了8.7%，扬州同比涨幅达到8%。

　　显然，7月份房价上涨压力仍然巨大，鉴于二线省会城市已经普遍采取了限购限售等措施，三四线城市仍然有监管升级空间，约谈这些上涨明显的三四线城市，也在情理之中。

　　7月份全国房价普涨，调控压力巨大

　　从上图中70个城市看，7月全国房价涨幅继续上升，房价上涨城市65个，房价下调城市数量仅3个，刷新了70城房价统计数据最低纪录。

　　按照新建住宅与二手房上涨城市数量计算，平均有94%的城市房价在7月出现了上涨，平均环比上涨1.2%，二手房上涨1.12%，均仅次于2016年9月。

　　从价格水平看，全国7月内成交的商品房住宅均价达到了创纪录的8686.8元，一串非常吉利的数字。更值得注意的是，全国房地产市场库存数据已经跌至50个月最低，连续超过4年下调。

　　要知道，这是7月份啊，我们都知道，7月是楼市销售的淡季，大热天跑楼盘毕竟是苦差事。但是今年的7月份，楼盘销售比天气还火。国家统计局的数据显示，7月单月，全国商品房销售面积超过1.2亿平米，销售额高达1.1万亿，同比分别上涨10%与22%。

　　又是两位数的增长!接下来，就是“金九银十”了。房地产销售的旺季来临，以往9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。开发商为了缓解年终资金周转和财务报表的压力，通常会在9月份、10月份大量推盘，房地产市场销售量会明显增加。

　　面对“金九银十”房地产销售的旺季来临，看看全国房地产市场库存数据已经跌至50个月最低水平，再看看7月份全国94%城市房价的上涨，以及房东时刻提醒你上涨的房租价格，你还对房价下跌有信心吗?

　　未来房地产调控任务依然艰巨

　　这个问题，我们需要从中央政治局会议中寻找答案。

　　7月31日召开的中央政治局会议。

　　会议主题是分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中针对房地产做出了长达66字的定调：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

　　这段话信息量丰富，涵盖了房地产领域的各种问题。其中最引人注意的是“坚决遏制房价上涨”，较以前“坚决遏制房价过快上涨”去掉了“过快”二字，监管对房地产调控的态度坚决、更胜以往。

　　8月7日住建部召开房地产工作座谈会，表示对楼市调控不力城市坚决问责。

　　8月15日发改委在国新办吹风会上重申，下决心解决好房地产的问题，坚决遏制房价上涨。

　　与此同时，全国各地正在开始一波房地产市场的监管风潮。此次监管风暴始于6月底住房和城乡建设部会同七部委发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(下称《通知》)。《通知》决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

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　　据《人民日报》报道，8月17日，住房城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。

　　约谈指出，今年以来，各地全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实房地产调控主体责任，因城因地综合施策，调整供应结构，遏制投机炒作，房地产市场总体保持了平稳运行。但是，近一段时间，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。

　　可以看到的是，上述五个城市中，海口和三亚在今年“五一”前就已被住建部约谈过。

　　海口、三亚4个月内两次被约谈

　　国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，近半年来，海口和三亚的新建商品住宅价格环比涨幅位于前列。

　　最新的数据显示，7月份，三亚新建商品住宅价格环比涨幅3.7%，在70城里排名第一;海口新建商品住宅环比涨幅为2.3%，排名第9。

　　而回顾过往数月，海口与三亚的新房涨幅排名均靠前列。其中，海口在3月份以及6月份新房价格环比涨幅均排名第一;三亚则于今年7月新房价格环比涨幅第一。

　　统计局数据显示，3月份，海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%，环比增幅排名第一，比排名第二的秦皇岛涨幅高出0.7%。

　　4月份，海口与三亚新建商品住宅销售价格环比涨幅持平，均为1.9%，涨幅排名并列第二;5月份，三亚与海口的新建商品住宅销售价格环比涨幅排名第二和第三，其中，三亚环比上涨2.4%，海口环比上涨2.1%。

　　6月份，70个大中城市中，海口、济南、丹东、三亚，4个城市房价环比单月上涨超过3%，其中，海口再次成为环比涨幅最大的城市，新建商品住宅销售价格环比上涨3.9%;三亚则排名第4，显示价格环比上涨3.2%。

　　据澎湃新闻统计，海口新建商品住房环比涨幅已连续4个月排名前三。

　　伴随着新房价格的上涨，海口与三亚在今年“五一”期间受到住房城乡建设部的约谈，此外，住建部还约谈了成都、太原、西安、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等城市政府负责同志。

　　加上8月17日的约谈，4个月内，海口、三亚已两次被住建部约谈。

　　约谈城市均为涨幅排名靠前

　　从住房城乡建设部约谈的城市来看，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市新建商品住房环比涨幅排名均排前列。

　　国家统计局最新数据显示，7月份，70个大中城市中，烟台、宜昌和扬州的房价排名靠前，环比上涨幅度接近3%。

　　其中，烟台、宜昌新建商品住宅销售价格均环比上涨2.9%，并列排名第三，扬州新房价格环比上涨2.8%。

　　而在房价明显上涨背后，与库存的持续走低有莫大关系。易居研究院智库中心报告显示，扬州新建商品住宅存销比排名位列后10位城市之一，扬州的存销比仅为3.2个月，宜昌的存销比也小于6个月，为4.8个月。

　　据锐理数据，截至7月末，烟台住宅市场可售存量为331.10万㎡，环比增长1.9%，同比下降22%;由于销量增加，存销比为5个月。

　　其中，宜昌市住建委于今年6月4日发布《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，要求在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。同时，对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。

　　此次，住建部约谈指出，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

　　业内人士指出，近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

　　住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

　　约谈问责机制已形成

　　今年8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，会议指出，各地要切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，住建部8月7日会议明确了要求稳定市场，同时重申了约谈问责机制。对于房价上涨处于高位的城市来说，调控的压力将非常大，预计最近都有可能发布加码的调控政策或者从严约束市场。

　　张大伟指出，从2018年5月开始，住建部主导的约谈问责机制开始影响市场。5月9日发布了12个城市的热点城市约谈。随后，住建部等7部门决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　从调控原则看，依然是房住不炒，但约谈机制已经形成，这是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系”“加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

(房掌柜整理来自券商中国、澎湃新闻)