中小房地产代理商大调查 “生死劫”下如何夺路求生

　　危如累卵，是前不久《证券日报》记者走访多地房产业内人士时，他们对新房代理行业现状的共同描述。

　　据中原地产研究部相关数据，今年前三季度房企的净利润率历史上首次跌破10%，三季度A股上市房企的平均净利润率只有8%左右，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

　　“房企告别高利润，开始进入低利润时代。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产企业的盈利能力大幅下降，2014年房企的平均净利润率为10%，2013年净利润则为11.97%。

　　而房地产行业利润降低，首先影响到的便是传统的新房代理行业。雪上加霜的是，“互联网+”风潮的冲击，房产电商、新型交易模式层出不穷。前有堵截，后有追兵，传统房产代理商们焦头烂额，其中中小型房地产代理商的境遇尤为艰难。

　　佣金率大幅缩水

　　首当其冲的，就是新房代理佣金率的大幅下降。

　　从2013年开始，新房销售代理商的生存空间便不断缩小，最直接的体现就是佣金点数不断下降。2012年之前，销售代理佣金普遍在1.5%-3%之间，之后一路下降到1%左右，最低的甚至低到了0.3%。

　　“代理商入市门槛一再升高，靠PPT拿盘越来越难。”天津六度总经理郭君认为，这个门槛的提高，首先基于开发商对代理商提出更多的目标绑定。以前代理商拿出几百万元保证金就可以拿下项目，现在则需要成为“外部营销合伙”投入至少1000万元保证金才能拿到。

　　南宁居乐惠网络科技有限公司总经理陈柯同样表示，新房代理商佣金率从此前的1.5%一直降到了0.8%左右。以一个20万平方米—30万平方米销售体量的楼盘为例，完成销售的周期也从此前的2年左右延长至现在的4年，导致代理商的营销成本大幅上升，而相应的销售佣金则缩水了将近一半。

　　此消彼涨之下，新房代理商的日子着实艰难。而让他们更头疼的则是愈发激烈的竞争。

　　“随着越来越多的地产营销团队加入，当前房地产代理市场也已经形成一种恶性竞争。”广州经略总经理关卓鹏认为，“大家有时候为了争夺一个项目会竞争价格，你降一点，我降一点，就把这个行情做低了”。

　　而且对于一部分开发商来说，他们拥有极为丰富的线下资源和第三方客户资源，对代理商的需求主要在于策划及销售服务方面，他们可以通过较好的薪酬，实现营销人才向开发商流动，这使得中小型代理商雪上加霜。

　　“互联网+”时代的颠覆

　　除了佣金率下跌、营销成本增加、人员流失、入市门槛过高之外，当前业内普遍认为，中小型代理商更大的危机来自于移动互联网的冲击。

　　搜房网、安居客等传统的房产资讯商，纷纷依托电商平台打“全民营销”战、“房产电商”战、“众筹”战等等，使代理商利益一再缩水。

　　前不久，传统地产中介链家“零佣金”的战略，让不少新房代理业内人士如坐针毡。