成都商业地产处于高速发展阶段 同质化竞争不可避免

　　商业地产同质竞争下如何突围?临近大型项目怎么办?租售需求如何平衡?近日，由RET睿意德主办的张家鹏商业地产公益学院在蓉开讲。RET睿意德西南大区总经理张建华结合商业地产实操项目，就上述商业地产常见“病症”一一做出解答。

　　面对成都很多购物中心人气不足，空置率较高的现状，张建华指出，成都商业地产现处于高速发展阶段，商业地产项目大量面市，竞争激烈，有些商场前期规划设计不合理，定位失误，导致目前招商经营出现很大问题。

　　事实上，当下商业地产发展趋同，在传统商圈面对多全业态巨型项目，如何处理与他们的关系也成为难点。以位于成都二环路东五段锦华万达旁某项目为例，其建筑面积约87万平方米，商业规模约20万平方米。“由于其与锦华万达仅一街之隔，据王府井(600859,股吧)百货仅一公里，面对两大实力对手，如何提升项目竞争力成为重要问题。”张建华表示，针对项目的情况，最终，选择了差异化定位，最终获得了绝大多数商家的认可。

　　在张建华看来，既然同质化竞争不可避免，那么项目就该从寻找独特卖点、合理差异化(70%同质+30%差异)、加强情感管理、提升消费粘性、重视业态及建筑的同一性等维度尽量实现差异化。

　　此外，面对“租售并举”的中国特色状况，张建华指出，操盘商业项目时，为平衡租售需求，以售为主的项目，自持强带动力主力店，围绕主力店尽可能切割小铺出售;以租为主的项目，租售店铺物理分区，避免“售”对“租”的影响，其中，出售物业保证最优展示，提升价格;而出租物业保证最优环境，优化体验。