【掌柜日报】花钱买房没过户就被查封 律师提醒购房三个注意

　　陈先生付了65万元购房款，签了房屋买卖合同，却一直无法过户，为此，他将卖房人告上了法庭。此前，海沧区法院曾审理过这样一起与查封房有关的纠纷。

　　据购房人陈先生起诉说，2014年年初，他经人介绍看上了海沧区的一套房产，这套房子有200多平方米，产权登记在一手房东老丁名下。

　　不过，当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》，这份委托书授权赖女士全权处理这套房产。

　　同年1月22日，陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》，双方约定购房款总价为330万元。协议签订后，陈先生依约支付了定金65万元，然而，陈先生在办理房产过户时，才知房产已经被法院查封，无法办理过户。而查封的原因就是这套房产被人用于向银行抵押贷款800多万元。

　　无奈之下，陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《买卖协议》合法有效，让老丁立即向银行清偿债务，办理解除讼争房产抵押登记手续，并协助办理房产过户。

　　其实，早在陈先生签订买卖协议之前，这套房子已经处于抵押状态。最终，由于贷款人没钱还款，银行起诉追讨800多万元债务，并采取诉前保全措施查封房产。

　　法官说法

　　合同有效，但不能履行

　　经审理，海沧区法院作出一审判决，认为赖女士作为老丁代理人，以老丁名义签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由老丁承担，所以这份《房产买卖协议》为有效合同。

　　但即使如此，陈先生还是拿不到房子。因为，债务人未履行偿还债务义务，银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此，陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，法院不予支持。

　　律师支招

　　如何避免买到查封房?

　　如何避免买到查封房遭受损失?对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封;二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼;三是在未明确该房产的抵押查封情况下，也应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式。

　　同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

　　另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。