2018楼市：一房难求现象仍存 二手房价不会大浮动

   在2017年，北京商品房市场中，2760亿的总销售额，是由472家房企创造的，龙头房企的市场占有率越来越高，尽管市场进入了冷静期，但市场集中度却不断提升。排名前20的项目成交额已占到商品住宅总成交额1/3，而同样的数字在2016年和2015年仅是1/4。其中，开发商集中度提升得更加明显，北京万科以在售30个项目，签约销售额307.5亿排名市场第一，市场占有率超过10%，整个市场前10名开发商合计市场占有率达到49%，而在2016年，排名前10的开发商合计市场占有率仅为35%，预计未来在调控不断升级的情况下，市场集中度仍将继续提高，优势开发商、优势项目将成为市场主力。

　　有31家企业发布了11月销售业绩，虽然调控持续出台，但房企销售依然处于历史的最高峰。从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪录已成定局。11个月标杆房企已经全面完成年度任务，基本全部超过了2016年全年。

　　从这31家企业看，包括万科等多家企业已经突破4000亿大关，超过千亿的十几家。

　　标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企的市场占有率上涨。2016年，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化**。从部分热点城市看，虽然调控发力，市场明显萎缩，但部分龙头房企的市场占有率明显上涨。

　　2018年楼市三大买不到

　　大多数房地产研究人士都认为，2018年，楼市的整体格局将会延续2017年的态势，限购限贷政策仍然会坚决执行，二手房价格不会有太大浮动，新房市场仍然会存在两极分化：要么卖不动，要么买不到。

　　新房卖不动的原因有两种：

　　首先，以旧换新路径卡壳。

　　张先生看上了一个学区房，总价在1600万左右。他手里有600万首付，剩余的1000万要通过卖旧房才能凑足。而从去年7月份开始，张先生就在几个大型二手房中介门店将旧房挂出，由于是亚运村的房子，而且还有学区资格，放在去年房子单价11万/平方米。而从挂出的那一天起，直至12月，降至9万元/平方米也无人问津。而新房开发商给他三个月的期限也即将到期，因此他不得不放弃。这就是目前买卖房连环套出现卡壳的原因所在。

　　其次，新房价格普遍高于周边二手房，竞争太过激烈。

　　位于石景山一个国企的商品房楼盘，价格也不贵，在地产营销人眼中，这样的楼盘一定是**盘，但最近却传出了降价的消息。原因就在于，它所在的区域竞争楼盘太多，同时又遇到从去年开始的各项调控政策，大家都不好卖。别人都是现房，它是期房，大家根据他的价格来调整自己的价格。

　　那么，什么样的新盘是买不到的?

　　第一种，是被限价的商品房。

　　由于目前的招拍挂基本都是竞地价限房价竞自持，因此，**位置的新房很多都会受到限价影响。

　　北京青年报记者通过有关渠道获悉，刚刚被泰禾收购的华侨城项目新著东方(泰禾收购后更名为金府大院)审批的高价格没有被有关部门通过，目前预计售价在8万元/平方米。而没有撤出前的华侨城，原先预计价格在10万元/平方米。

　　业内有人士称：该项目很可能成为明年的“中国玺”。

　　而撤出该项目的华侨城也没闲着，在该项目不远的五环位置，出炉“华侨城和园”项目，同样是上报给有关部门的报价被驳回，最终停留在7万元/平方米左右的单价。而周边的二手房价格都要高出7.5万元/平方米，而周边新房都保持在8.5万元/平方米左右。结果，该项目一期房源刚推出就被……

　　这类楼盘就是文中指出的限价商品房，2018年仍然会有不少这样的项目推出。

　　第二种，新的学区房。

　　2017年，北京二环内一共也只有几个新楼盘推出。中国玺、昆仑域、中骏天宸、使馆壹号院，最终突破8万元红线的是顶着学区房光环的楼盘——中骏天宸。

　　众所周知，北京的教育资源最好的主要集中在海淀和西城。而中骏天宸则属于西城最好的学区之一——德胜学区，这个片区的上世纪80年代二手房都已经达到了14万/平方米左右，用一位家长的话说：宁要德胜一张床，不要别墅一套房。

　　而北京这样的项目资源已经凤毛麟角，尤其是带学区的西城和海淀房，刚刚拍下的海淀天恒地产项目，虽然不是严格意义上的学区房，但由于在海淀这个大背景下，仍然受到了重视子女教育的买房人的提前关注。