全线城市二手房均价普遍下跌 明年楼市供需两端承压

　　在连续三个月下跌后，12月初，百城二手房均价进一步下跌。

　　记者从诸葛找房数据研究中心发布的最新《百城二手住宅均价报告》获悉，上周（12月3日-12月9日），百城二手住宅挂牌均价为15136元/平方米，环比下跌0.54%，下跌城市达69个，平均跌幅0.91%。据诸葛找房此前数据，截至11月，百城二手房均价已连续三个月下跌。

　　近七成重点城市二手房价下跌

　　诸葛找房分析师指出，随着调控的深化，二手住宅市场热度持续下降，连续三周挂牌均价下跌。根据上述报告，上周百城二手房均价较前一周环比下跌0.54%，跌幅扩大明显。其中，下跌城市达69个，平均跌幅0.91%；上涨城市31个，平均涨幅0.51%。

　　记者梳理发现，惠州（-1.45%）、北海（-1.44%）、许昌（-1.41%）、德阳（-1.11%）、南通（-1.08%）、沈阳（-0.99%）、烟台（-0.99%）、贵阳（-0.95%）、泰安（-0.93%）和廊坊（-0.91%）等十个城市二手房均价环比跌幅最大。

　　此外，泉州（1.55%）、嘉兴（1.38%）、连云港（1.30%）、盐城（1.28%）、上饶（1.23%）、东莞（1.03%）、鞍山（1.00%）、开封（0.93%）、丹东（0.92%）和银川（0.92%）等十城为二手房均价涨幅榜前十。

　　惠州跌幅居首 深圳后花园成“睡城”

　　记者注意到，在跌幅榜Top 10中，惠州以1.45%的跌幅居于首位。

　　11月15日，国家统计局发布的2018年10月份70个大中城市二手住宅销售价格指数数据显示，惠州二手房价格环比上涨0.5%。12月初，诸葛找房发布的11月百城二手房均价数据显示，惠州二手房价格环比下跌1.11%。

　　每日经济新闻12月3日报道，在几年楼市热炒后，被称为深圳后花园的惠州，如今已沦为双城生活的“睡城”，本地人买不起，外地人不想炒。报道指出，有客户想出手惠州地铁口的房子，以低于市场价两三千的价格挂出，很久无人问津。

　　而据报道，此前就有惠州相关楼市专家指出，调控的深化正在有效挤压出前期不断涌入的投机购房需求，市场正在理性回归。上述报道提到，惠州市房地产市场监督工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平表示，惠州坚持市场调控不动摇，也将不断推动调控的精准化，因地制宜、因时制宜维护市场的稳定健康。

　　全线城市均价普遍下跌 一线均价是三四线5倍多

　　不仅惠州二手房均价受调控政策影响降温，北京、广州等一线城市也有类似情况。

　　央视财经昨日（10日）报道，多名房地产中介经纪人表示，政府对楼市的总体调控和相关金融政策的出台，致二手房市场降温明显。报道指出，北京部分地区的二手房价格已出现松动，11月份广州二手房交易市场则比较低迷。

　　根据诸葛找房数据，目前全线城市二手房均价普遍出现下跌。

　　分城市等级来看，一线、二线、三四线城市挂牌均价全线持续下跌，二线及三四线城市下跌最大。一线城市二手住宅均价57633元/平方米，均价环比下跌0.46%；二线城市二手住宅均价18541元/平方米，环比下跌0.56%；三四线城市二手住宅均价10692元/平方米，环比下跌0.55%。

　　记者根据上述均价计算发现，一线城市二手房均价是二线城市的3.11倍，是三四线城市的5.39倍。

　　分区域来看，各区域挂牌均价均有所下降，东部领跌，环比下跌0.63%。中部和东北挂牌均价也继续下降，且跌幅进一步扩大，分别环比下跌0.55%、0.57%。西部地区跌幅有所收窄，环比下跌0.10%。

　　如是金融研究院高级研究员杨芹芹接受采访时表示，从需求端看，房地产市场调控依旧较为严格，商品房销售整体处于下行周期，销售情况不太乐观。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019年一线城市将表现为“价稳量降”，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分城市房价出现较为明显的波动，但更多的二线城市将呈现出缓慢降温趋势。

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本轮房地产市场自进入因城施策长期化的长效阶段后，无论是房价、地价、成交量，还是购房者心理预期，均逐渐回归理性，尤以房价中二手房价格的表现最为明显。

据诸葛找房研究中心提供的数据显示，在其监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元/平方米，环比10月份下跌0.3%，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

再从成交方面来看，易居研究院监测的全国10个重点城市数据显示，11月份，10城二手房成交量共4.6万套，虽然较10月份出现小幅回升，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）；从前11个月的整体情况来看，10城二手房成交量为61.4万套，相比去年同期水平下降了13%。

“通过观察历史数据可以看到，截至11月份，10城二手房年初累积套数同比已连降23个月，远超上一轮低迷期的连续12个月下降，表明本轮房地产市场的调控力度远超上一轮。”上海易居房地产研究院研究员王瑾钊对《证券日报》记者分析称，从后市来看，在中央对房地产市场调控政策不放松的大环境下，预计12月份二手房成交量很难出现改观。

事实上，伴随着2018年接近尾声，在房价降温明显、土地市场遇冷、房企融资压力犹存的背景下，即将到来的2019年房地产市场又会呈现出什么样的走势呢？

如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受《证券日报》记者采访时表示，从供给端看，今年的房地产开发投资主要是由土地购置来支撑，而剔除土地购置费后，已出现明显的回落；从需求端看，房地产市场调控依旧较为严格，商品房销售整体处于下行周期，销售情况不太乐观。未来，在供需两端承压的背景下，预计房地产市场会从总量扩张转向结构分化。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时同样预计，2019年房地产市场的分化格局会进一步加剧，不同城市间的市场变化也将呈现明显差异。具体来看，一线城市将表现为“价稳量降”，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分城市房价出现较为明显的波动，但更多的二线城市将呈现出缓慢降温趋势；三四线城市的分化预计将在2019年表现的尤为明显。再从土地市场方面来看，预计明年上半年土地流拍现象还将普遍存在，房企拿地继续保持较高地谨慎态度。

而从房企角度来说，杨芹芹预计，市场竞争格局也将发生巨大变化。一方面，由于房企融资渠道受限，部分中小房企现金流压力较大，或出现主动退出或寻求并购等局面，导致资源持续向龙头集聚，“强者恒强”格局不断深化；另一方面，随着房地产新时代的到来，消费者会更加关注住房品质，信赖品牌房地产企业提供的产品与服务，预计市场份额将向品牌房企集中。

（房掌柜整理自中国新闻网、证券日报）