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供需博弈流拍潮不断 全国土地流拍多集中三四线城市

来源:房掌柜  整理 泉州房掌柜  2018-11-27 02:45:48
[摘要]与前几年动辄“面粉贵过面包”的情况不同,如今的土地市场“地王”在减少,流拍在增多。

  与前几年动辄“面粉贵过面包”的情况不同,如今的土地市场“地王”在减少,流拍在增多。

  据克尔瑞研究中心统计,截至今年10月,全国土地流拍数量达到758宗,其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍土地均超过100宗,而10月更是达到峰值,仅一个月就有158宗土地流拍。

  中信建投研报认为,今年土地市场供需分歧加大,流拍率甚于2014年。2014年的土地流拍潮是因为当时房地产销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿疲弱,然而2018年这一轮,销售市场比较稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象蔓延主要是房企基于利润率及去杠杆选择。

  在中房智库研究员看来,在土地市场,房企作为需求方,对流拍起着至关重要的影响,但同时,从供给端来看,今年以来,政府推动结构性去杠杆,遏制地方政府增量隐性债务,地方政府通过土地供给进行融资的需求明显上升。土地供应增加,而房企买地意愿不强,在买方和卖方的相互作用下,流拍潮就出现了。由此观察,未来部分省市土地市场不可避免遇冷降温。

  供需博弈

  众所周知,土地财政在我国地方政府的财政收入中仍然占主要地位。

  根据财政部数据显示,去年全国财政收入达到83080亿元,而去年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元,土地财政占全国财政收入比重高达33.75%。今年以来,虽然这一比重有所降低,但根据财政部最新数据显示,今年前十月,全国财政收入161558亿元,同比增长7.4%;而前十月地方政府性土地出让收入为47519亿元,同比增长32.1%。土地财政在全国财政收入中占比仍然接近30%。

  很多地方政府靠卖地生存,可以说离开土地财政,很多地方政府将寸步难行。这种对土地的依赖决定了地方政府对卖地的热衷。

  此外,各省市每年都有土地供应指标,在房地产市场行情好的时候,房企将土地作为可持续发展的必要条件,积极拿地、广泛布局,土地供不应求,地价飞涨,在这种行情下,各地政府都觉得每年的供地计划指标不足。

  然而,当市场行情下行的时候,各地政府每年依然要完成既定的供地计划,所以就会出现有些地方政府为了完成供应目标而增加土地供应的现象。

地产商拿地热情降低

  今年5月份,我国经营性用地的平均溢价率达到了40%,但是这一指标在今年10月份下降到了10%左右,已经是最近几年来最低的平均溢价率水平了,溢价率降低,也就是说地产商拿地的成本相对就少了,但是土地流拍却爆发式增长,地产商拿地没有了以往的热情。

  在希财君看来,原因无非就是地产商融资成本增加,加上不少城市对楼市限价限售,令地产商的资金链条比较紧张,资金回笼的压力比较大,最终导致地产商拿地的预算收紧。

  此外,国家出台了一系列限制土地转让的措施,条件比较苛刻,让不少地产商在拿地的时候不得不去考虑风险问题,这些因素在希财君看来,是导致目前地产商拿地热情减退的主要原因。

  供给增多,而需求方似乎并不买账。

  土地会流拍,实际上就是土地在拍卖过程中,地块无人出价或出价低于底价,导致交易无法进行的情形。买地的除了少许自然人以外,主力军仍然是各路房企们,而现在房企之所以不愿意出价或者不愿意出高价买地,在中房智库研究员看来,不外乎以下几种原因。

  首先,现在的地不像以前的地那么“单纯”,现在很多热点城市土地出让的时候都会有很多附加条件,限地价、限房价、竞自持、竟配建等都成为这些土地出让时对房企提出的重要要求,而这些限制条件对房企来说给项目盈利和周转都带来了压力,房企拿地的时候会综合考虑这些因素。

  从房企自身情况来看,今年以来,房地产市场下行,成交显露疲态,房企去化不如以前,再叠加外部融资渠道收紧、资金承压等多重因素,房企自身的销售利润被不断挤压,因此,房企在拿地也不像以前那样激进,尤其是对于高价地或者不够优质的地块,拿地显得更加谨慎。

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责任编辑:庄晓霞

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