多地总结宅基地改革试点经验 宅基地使用权放开可期

继农村承包地“三权分置”之后，宅基地“三权分置”是国家正在探索实行的新政策。

今年的中央一号文件提出：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

从各地经验来看，宅基地“三权分置”试点一年来，在全国各地已有地方开展了初步尝试。相关农户可从使用权流转中获得租金、股息、红利等多项收入。

“三块地”改革进入倒计时，作为其中最受关注的一部分，宅基地如何放开？

记者注意到，11月以来，江西鹰潭、浙江温州、丽水等多地，开始总结宅基地改革试点经验，利用宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革试点，在不违背中央“城市居民不得购买宅基地”的底线下，进行了多种尝试。

不断放松与不变底线

一直以来，宅基地相关改革，被认为是在“三块地”改革中，相对最为滞后一部分。

记者注意到，近年来，中央及各级主管部门对宅基地的政策放松力度，正在不断加大。

2016年，原国土部等五部委发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，提出要结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。

2017年底，原国土部印发《关于支持深度贫困地区脱贫攻坚的意见》又提出，允许深度贫困地区可以探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地。

2018年1月，原国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

11月19日，国家发改委印发《关于总结推广第二批国家新型城镇化综合试点阶段性成果的通知》则在宅基地“三权分置”的基础上再次强调，要鼓励盘活利用闲置宅基地和房屋。

同时，随着宅基地使用权流转在试点地区进一步推开，“城市居民不得购买宅基地”这个一直以来宅基地改革的底线尽管未有松动，但表述方式有所改变。

11月初，最高人民法院发布《关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》提出，对于违规违法买卖宅基地、违反土地用途管制、工商企业和城市居民下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的行为，依法认定无效。

显然，对于城市居民利用宅基地使用权做非别墅大院和私人会馆的其他合规用途的，意见并未表示反对。

对此，全国政协经济委员会副主任杨伟民近日在参加活动时呼吁，“允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入可以用于在城市购房的初始资金，同时允许城市人下乡购买他们宅基地使用权。”

杨伟民指出，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此，拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地，可以大幅度降低地价，“应该赋予农户对宅基地充分的用益物权，可以长租、流转、抵押、继承。”

中国社科院农村发展研究所研究员李国祥告诉21世纪经济报道，中央一直坚持“城市居民不得购买宅基地”的底线，与我国城市化进程不彻底、不稳定有关。我国特有的农民工现象，使得我国的常住人口城镇化率高于户籍人口城镇化率。但对于这些农民工而言，并没有享受到与城市人口相同水平的福利保障，比如职工养老保险和保障性住房等，在这种情况下，宅基地实际上承担了农民工的住房保障作用，为进城农民工起到了“最后的退路”作用。

各地“三权分置”

如何让农村闲置宅基地活起来？有专家最近就发表了相关观点。

全国政协经济委员会副主任杨伟民日前在第三届中国新型城镇化“理论政策实践”论坛表示，户籍、土地、住房等多项制度阻碍了城镇化，推进新型城镇化就是要破除、改革这些阻碍性制度，比如应该加快农业转移人口市民化、允许城里人到农村购买宅基地的使用权。