【掌柜日报】楼市调控仍从严态势 房企发力租赁贷款市场

　　楼市调控政策保持从严态势，北京商报记者注意到，11月1日-2日仅仅两天时间就有5家银行因贷款资金违规进入房地产市场而收到罚单。央行日前发布的《中国金融稳定报告(2018)》(以下简称《报告》)更是直指房地产高杠杆发展模式的风险。分析人士指出，当前楼市调控政策并未放松，商业银行应加快推进消费信贷管理模式和产品创新，可研究布局长租公寓市场，以获取长期优质资产业务。

　　频开罚单 五银行违规输血楼市

　　在楼市高压监管下，仍有银行“铤而走险”。进入11月以来，仅仅两天时间银监系统就开出62张罚单。北京商报记者注意到，11月1日-2日已经有5家银行因贷款违规流入房地产市场被罚。

　　11月1日，宣城银监分局一连对2家银行开出6张罚单，违法违规案由均指向房地产业务。其中，安徽广德农村商业银行因个人贷款资金用于房屋按揭贷款首付被处以30万元罚款;江苏吴江农村商业银行广德支行被宣城银监分局处罚90万元，其中单独因个人消费贷款资金被挪用于购房的行为被罚款20万元，同时，2家银行的相关责任人员也相应受到罚款或警告。

　　除上述两家银行领罚外，11月2日，又有3家银行也在该领域受罚。根据行政处罚信息显示，建设银行深圳市分行被深圳银监局罚款80万元，其中一项违规案由包括流动资金贷款借道第三方流入房地产项目。同日，深圳福田银座村镇银行被罚款180万元，并没收违法所得13.6248万元，违法违规案由中也包括信贷资金违规流入股市和楼市。此外，上海银监局当日对上海银行罚款50万元，并责令改正，该行被罚的原因是对某同业资金违规投向资本金不足的房地产项目合规性审查未尽职。

　　苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙认为，随着央行连续降准，银行的可贷资金规模有一定程度的改善，银行间利率也出现了回落，但是实体经济仍然较为低迷，优质资产荒的问题依然十分突出，而房地产市场作为强抵押的资产业务，许多银行仍然对这类业务比较偏爱，甚至不惜违规进入房地产市场。

　　空欢喜 央行关注楼市杠杆率

　　事实上，每逢央行降准、放水，总有一波利好楼市的声音出现。央行10月初宣布的新一轮降准也不例外。有市场人士认为降准给楼市释放了解渴的信号。

　　不过，这恐怕是一场空欢喜。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，降准本身对房地产影响并不直接，但会出现类似“房价是否会反弹”的顾虑，同时中介等机构也会借机去炒作此类降准效应，再加上房地产市场的融资需求依然是很强大的，所以各类政策一出台，都会引起市场的广泛关注。

　　但实际上，监管层对于房地产调控政策的态度一直没有放松。在11月2日发布的《报告》中，央行指出，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

　　《报告》显示，房地产金融领域面临着信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。银行对房地产行业的信贷敞口也较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。

　　转赛道 发力租赁贷款市场

　　针对房地产市场的杠杆率问题，央行建议，保持房地产金融政策的连续性和稳定性、防范房地产领域的不当和过度融资、出台房地产市场健康发展长效机制，加快建立“租购并举”的住房制度，推动“租购同权”，调节长期供求关系。同时，鼓励金融机构加快推进消费信贷管理模式和产品创新，同时加强风险管理，严厉打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为。

　　在黄志龙看来，央行对于房地产风险的重视，也充分说明监管部门对当前房地产调控的政策不会有大的变化，特别是对居民的债务风险、部分房企的债务率过高的风险应给予足够的警惕。严跃进也表示，这充分体现了房地产市场的稳定发展和去风险的导向。对于房地产行业来说，近期要做好平衡，尤其是降准的大背景下要把控资金的流动，防范违规进入房地产领域。

　　有分析人士指出，商业银行可以通过长租公寓项目辗转进入房地产市场。黄志龙认为，银行应真正贯彻落实监管部门的精神，不要心存侥幸，同时坚决贯彻中央支持租购并举的住房供应新方向，支持长租公寓相关业务的快速发展，一些银行也可通过合规的方式直接进入长租公寓市场，获取长期优质、具有稳定现金流的资产业务。

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　　在楼市调控政策收紧的大背景之下，不少房企纷纷转让项目股权。来自克而瑞地产研究中心统计数据显示，2018年1月至10月，房企累计项目股权出售动态达到473条。有业内人士表示，房企频繁转让项目股权的浪潮涌起，其背后的原因错综复杂，既有企业为了融资需要，也有企业为了业务转型铺垫，还有企业是出于剥离不良资产的考量。

　　房企纷纷转让项目股权

　　今年10月，万达集团向融创中国转让其旗下的文旅项目，在地产圈引起不小的波澜。

　　今年10月29日，融创正式发布公告称，融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。与此同时，融创中国通过公告披露，经过一系列交易，将以约为62.81亿元的代价将万达文化管理100%股权收入囊中。

　　在此次交易之前，融创已收购13个万达文旅项目的91%股权，且已持有相关资产，万达继续负责规划和建设管理，提供品牌许可、咨询服务和运营管理等。

　　融创方面在相关公告中表示，此次交易事项完成后，公司将进一步全面负责该等资产的规划设计、建设管理，及相关咨询服务和运营管理等。

　　这意味着，各地的“万达城”有可能在不久的将来变为“融创城”。王健林的 “超越迪士尼”的目标似乎也被外界遗忘了。

　　根据媒体披露，万达集团有自己的筹划，今后仍将本着重资产、轻资产两条腿走路的方针，继续投资正在洽谈的一批万达文化旅游城项目，其中轻资产万达城将选择包括融创在内的多个投资方进行合作。

　　万达与融创两家地产巨头之间的交易，仅仅是房企频繁出售项目股权的一个缩影。今年10月9日，华夏幸福宣布以32亿元卖出河北多宗项目予北京万科。(待核实)10月19日，华侨城集团有限公司在北京产权交易所挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。

　　在北京产权交易所官网上发现，自今年4月至11月，涉及房地产行业的产权转让信息超过27个。来自克而瑞地产研究中心统计数据显示，今年1月至10月，全国房企累计项目股权出售动态达到473条。

　　转让项目背后原因错综复杂

　　对于房企频繁出售项目股权的原因，克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析说，“2015年1月，证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》，放松房企公司债发行，而后迎来了中期票据和公司债的发行热潮。到2018年，三年期的债券、票据陆续到期，房企开始迎来还债的高峰。2018上半年，政府相关部门进一步出台政策，明确指出信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。融资环境持续收紧，偿债高峰来临，这双重因素是促使企业出售部分项目股权以盘活现金流的主要原因。”

　　易居智库研究总监严跃进表示，“房企频繁转让项目股权，反映房企在资金面从紧的大背景下做出战略调整。像华夏幸福向万科转让项目一样，此类房企的举动充分体现了企业想通过转让项目来实现各种融资，这既是对当前市场降温的一个对冲，也是对后续企业发展的一个很重要考虑。”

　　“部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。政策环境严峻、融资难度加大、房企集中度持续提高等一系列因素给部分房企的生存带来了压力，所以部分企业正在积极探索转型去地产化。今年9月28日，嘉凯城集团股份有限公司公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目。嘉凯城此举是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。”沈晓玲说。

　　此外，也有些房企通过出售股权的方式转让项目，有助于企业剥离不良资产。沈晓玲表示，在房企股权出售的项目当中，有一部分由于经营不善或其他原因处于亏损状态。房企出售此类项目股权，为市场带来了投资机遇。接盘企业通过重新定位和良好运营等方式，可以将不良资产逆转为优质资产。

　　未来地产项目并购案将会增加

　　自去年3月以来，史上的“最严调控”已有一年半的时间，我国房地产市场整体表现趋于平稳。在这样的大背景之下，我国房地产行业迎来了加速洗牌的局面。

　　严跃进认为，从我国房地产市场的发展历程来看，当前正处于房地产市场的降温时期。未来，中短期内楼市调控难以放松，房企之间的竞争将会加剧，引发的房企转让项目股权的案例还会增加。房地产行业的竞争格局将会进一步调整。

　　(房掌柜整理来源自北京商报、北京晨报)