房地产行业融资成本高企 房企流动性债务压力仍存在

　　数据显示，截至11月7日，20家A股上市房企披露了全年业绩预告，11家预喜。部分中小房地产企业迫于资金压力，无新增土地和新开工项目，逐步退出市场。在54家披露了全年销售目标的房企中，8家公司1-10月份已经超额完成了全年目标，13家公司的完成率低于70%。业内人士表示，2018年以来，房地产行业融资成本高企，龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限，公司债发行主体多为港股上市房企;同时，境外发行公司债利率普遍超过8%。

　　房企冲刺年度销售业绩

　　楼市变阵，现金为王。

　　天风证券研报显示，2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元，是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年，样本房企经营现金流转负，净流出383亿元。

　　房企的现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难，销售回款就越发重要。

　　“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说，“如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　郁亮还透露，截至2018年8月末，万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。

　　回款为什么变难了?郁亮谈道，“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”，比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

　　这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出，从销售回款率的情况来看，近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例，2017年万科销售回款率为70%，2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策，以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。

　　在广州、杭州等热点城市，新盘网签往往需要排队三个月以上，之后如果用公积金贷款，或组合贷款，又需要等待两三个月的放款周期。

　　此前，碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称，“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化，导致了回款率下降，但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示，在2016年和2017年，碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。

　　分析人士认为，随着年关将近，房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大销售力度。

　　根据中国房地产行业协会官网公布的信息，从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看，今年19月销售目标完成率均值为71.74%，共有49家房企目标完成率超过50%。

　　其中，建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务，销售金额分别为304亿元、507亿元，目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家，分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%，分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。

　　各大房企为了冲击销售回款，使出了浑身解数。

　　以泰禾集团为例，该公司有关负责人介绍，泰禾集团将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善。目前已建立以回款为中心的激励方案，回笼奖、高周转奖等，极大地激励回款，目前公司已建立全流程管理销售业务，严控签约质量，提升回款效率。

　　据媒体报道，某大型房企推出的“金九银十”销售政策，鼓励公司全员营销卖房，每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问。在客户交齐首期款签署合同之后，按成交总额的2%给员工发佣金。

　　销售增速放缓

　　根据克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中国房地产企业销售 TOP100排行榜》统计数据，前10月TOP100房企总体销售规模为78297.9亿元。其中，前十强房企累计销售流量金额达33193.8亿元，相比9月份增加3490.5亿元，占百强房企销售金额的42.39%。24家房地产企业前10月销售流量金额超过1000亿元。碧桂园、中国恒大、万科居前。

　　上述机构指出，尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势，但10月份百强房企单月业绩环比降低10.5%，销售减速较为明显。与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前购房需求的释放达到阶段性瓶颈，市场观望情绪渐浓。预计未来两月市场将保持总体平稳向下态势。

　　从已公布全年销售目标的房地产企业看，多数公司1-10月份销售额完成率约在80%-90%之间，包括融创、保利、龙湖等公司。部分公司销售不及预期，首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月份销售额仅占全年销售目标6成左右。

　　中国恒大、世茂房地产等6家房地产企业1-10月份完成全年销售业绩的90%以上。以中国恒大为例，公司1-10月份共销售5011.4亿元，累计合约销售面积为4761.8万平方米;10月单月销售金额约为530.4亿元，合约销售面积约为498.1万平方米。1-10月份累计销售金额，约占2018年销售目标的91.12%。2017年，公司共完成5010亿元销售额。

　　部分公司受益于重点布局二三线城市，全年业绩完成较好。世茂房地产11月5日晚间公告，1月至10月，集团累计实现合约销售总额约为1360.3亿元，较去年同期上升73%;合约销售总面积为827.86万平方米，较去年同期上升77%。前十月平均销售价格为每平方米1.64万元。2018年全年销售目标为1400亿元，前十月份已超过销售目标97%。

　　中金公司指出，2018年上半年，世茂房地产共获得780万平方米土地储备(出售450万平方米)。其中，大部分土地储备位于主要城市群内的核心二线、三线城市。平均楼面价从2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米，主要得益于购地渠道多元化以及城市布局变更。

　　值得注意的是，新城控股、中国金茂、金科集团、中梁地产等8家房地产企业目前已完成2018年全年销售目标。

　　业绩表现分化

　　数据显示，在上述发布了全年业绩预告的20家房企中，预增7家，略增3家，续盈1家，11家公司预喜，预喜比例达55%;略减3家，首亏2家，预减7家。此外，2家公司为业绩不确定。从目前情况看，出现一定程度分化。

　　大型房企业绩普遍预期较好。以荣盛发展为例，公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润69.13亿元-80.65亿元，同比增长20%-40%。预计2018年度可结算项目增加结算收入。1-10月，公司共完成销售额679亿元，已超过2017年全年657.8亿元的销售额。

　　金科股份预计，全年实现归属于上市公司股东净利润30.07亿元-40.09亿元，同比增长50%-100%。

　　有的房企尽管业绩大幅预增，但并非来自主营业务收入增长。以中华企业为例，公司预计全年实现归属于上市公司股东净利润25亿元-28亿元，同比增长581.62%-663.42%。对于业绩增长的主要原因，公司表示，2018年第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件，注入资产所产生的净利润约占公司2018年度净利润的80%左右。

　　部分公司预计全年首亏。中房股份表示，因主营房地产业务可销售房屋减少，预计全年累计净利润可能为亏损。同达创业表示，上年同期转让中投视讯股权产生的投资收益为2473万元，本期无股权转让投资收益，且持有的金融资产公允价值变动较大，预计全年累计净利润可能为亏损。

　　值得注意的是，中房股份已逐步剥离房地产业务。公司在2018年半年报中指出，上半年公司没有新增土地储备和新开工项目，开发资金紧张，房地产主营业务面临经营困境。公司正在进行重大资产重组，若重组成功，主营业务将彻底发生改变。

　　部分公司对外投资失利，影响业绩明显。以大名城为例，公司预计全年净利润与上年同期相比大幅下降，主要系受本年金融去杠杆化及资本市场波动影响，公司金控板块中租赁业务坏账上升，拨备计提较上年大幅增加，证券投资损失导致经营亏损。

　　流动性债务压力仍存

　　2018 年9 月房企负债率创近年新高，截至今年9月，房地产板块资产负债率约达 80.4%，净负债率上升至约107.0%，相比2017年末分别上升约1.4%和9.0%。2018年三季度末，A 股上市房企在手现金对一年内到期的长、短期债务的覆盖比例为 115%，处于历史较高水平，净负债率为105.9%，较上年末同比上升 7.3%。目前，上市房企短期偿债压力已经呈现，中小型房企短期偿债压力更加沉重。

　　一线、二线上市房企中，绿地控股(89%)、万科(85%)、中南建设(90%)、新城控股(88.5%)、泛海控股(86%)、阳光城(85.5%)等资产负债率水平均较高。中银证券认为随着未来行业信贷收缩以及宏观流动性趋紧，二线房企目前过高的杠杆率或在未来面临较大的财务风险。

　　细分公司来看，2018年前三季度，招保、华侨城等五家龙头新增有息负债占A股上市房企的64.4%，优质信贷资源进一步向龙头房企集中。从融资成本来看，对比主流房企2017-2018 年发债利率，万科保利招商平均发行利率均较 2017 年有所下降，龙头房企优势明显。

　　除了资产负债率，房企流动性等财务指标在过去一年同样难言乐观。截至今年 3 季度末，房企上市公司流动比率下降至 1.46，为近10 年最低，速动比率回落至 2016 年年初水平;带息债务/归母权益从 2017 年初的 2倍上升至 4.4 倍。此外，房企在 2015-2016 年大量发行的债券从今年开始陆续到期，偿债高峰将持续到 2021 年。

　　面对当前全国商品房销售放缓和融资可得性趋弱的大背景，东兴证券认为，房企主动或被动选择降低杠杆率，虽然宏观去杠杆已向稳杠杆转变，但在房地产市场整体降温的背景下，未来多数房企也将采取谨慎的经营策略。

　　融资成本高企

　　2018年以来，房地产行业融资成本整体高企，龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限，公司债的发行主体多数为港股上市房企，而境外发行公司债利率普遍超过8%。

　　以中国恒大为例，公司日前公告，发行了总额为18亿美元的债券，所得款项主要用于为现有离岸债务再融资。其中，2020年到期的票据合计5.65亿美元，利率为11%;2022年到期的票据合计6.45亿美元，利率为13%;2023年到期的票据合计5.9亿美元，利率为13.75%。恒大集团董事局主席许家印及其全资拥有的Xin Xin (BVI) Limited各自认购了2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，总额为10亿美元。

　　据方正证券统计，2017年万科公司的综合融资成本为5.10%，保利为4.82%，金地为4.56%，新城控股为5.32%，招商蛇口为4.80%，荣盛发展为6.50%，北辰实业为5.94%。

　　同时，偿债潮逼近，相关房企只得承受高额融资成本，暂时喘息。方正证券指出，2018年以来，房企将迎来信用债集中兑付期。2018年至2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿元、4076亿元、5364亿元和6774亿元，兑付压力逐年递增。

　　易居研究院首席分析师严跃进表示，近年来，房地产行业融资成本逐年递增。这和企业增加融资渠道、引入高成本融资方式，以防范后续资金压力有关。

　　严跃进指出，2015年之前，房企融资成本普遍乐观，类似公司债发行相对宽松。2015年以后，管控逐步增强，2016年以来融资压力逐渐升级。从当前情况看，股权质押做法较为普遍。但由于股票价格波动较大，持续下跌导致此类融资风险加大。有的企业只能通过转让项目实现降杠杆。

　　房企投资节奏放缓

　　目前，在政策调控常态化、房企融资渠道收紧等多方面因素影响下，市场回归理性。特别是三季度以来，全国土地市场地价下降、溢价回落、三四线热点城市流拍地块陡增，种种迹象表明土地市场已经出现“转冷”信号。

　　调整趋势下，百强房企2018年至今的整体投资力度明显放缓，投资态度更趋谨慎、“促回款、稳现金”成为共识。其中，碧桂园、恒大、融创等龙头房企明确表示要放缓投资节奏、持审慎态度谨慎拿地。上半年拿地较为积极的旭辉、中南、中海等房企也都表示要主动放缓拿地节奏、整体投资将趋于保守。另外，基于房企土地获取需要一定的周期，三季度的拿地实际反应的主要还是房企二季度的投资意愿。我们认为百强房企第四季度投资节奏的放缓或将表现得更为明显。

　　尽管投资节奏放缓，但我们预计今年最后两个月，百强房企将加大供应力度。一方面，房企选择以价换量加速项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标;另一方面，一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目，也将在年末大量入市，相关的企业业绩将受益增长。可见，百强房企最后两个月的竞争将尤为激烈。

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    （房掌柜整理来自中国证券报、蓝鲸财经、克而瑞地产研究、中国经济周刊）