房地产市场未现趋势性转向 因土地流拍做判断还尚早

对于房地产而言，没有消息，就是好消息。政治局会议罕见地没有提到房地产，因为在国家眼里，楼市现在的状态，是一种理想和均衡的状态。商品房销售增速回落，9月份甚至同比下滑3.6%、10月30大城市成交面积同比下降7%，但1~9月的销售面积再创历史新高。即便2018年全年销售面积会下滑，但降幅在5%左右，这依然是历史第二好成绩。而且，由于过去一年房价明显上涨，70城房价同比指数上升8.9%，多数三四线房价水平翻了一倍，前三季度商品房销售金额增速高达13%。

地价一直在高位，只是溢价率下降，考虑到土地购置费分期支付，以及“快开工、快开盘、快回款”的模式备受推崇，新开工很旺盛，目前开发投资5%~8%的增速，再保持个一年半载无任何问题。由此，跟着楼市高位景气的上下游国企和过剩产能差不到哪去。最重要的是，房价稳定了，一线城市房价开始下跌，“房住不炒”的顶层设计从预期上和行为上得到了夯实。现在，经济稳中有变、下行压力加大，“房价不涨、投资涨”、“投机不旺、消费旺”，这是多好的局面啊！

相比精神备受煎熬的民营企业，相比曾经风光无限的金融业，相比贸易战下噤若寒蝉的外向型行业，当前的地产活的算滋润了。今年一至三季度，130多家上市房企净利润平均增长50%以上，超过20家房企的净利润增长在80%以上。当然，由于营业收入结转滞后，高利润反映的是2017年销售旺季的业绩。预计到2019年，调控叠加市场下滑将会冲淡开发商的财务报表。

2015~2017年的房地产上行，根源是高库存和经济“失速”风险，动力是杠杆。硬币的另一面是，被拉上去的房地产，内生规律下将高位回落，反过来就会咬伤经济。现在，主动去杠杆结束了，但“被动去杠杆”刚刚开始，因为经过一年半的“去杠杆”，包括房价在内的资产价格上涨预期全面趋弱，加杠杆失去原动力。再加上，未来经济下行压力加大，大家要过一段“苦日子”。

因此，未来防范楼市体量下滑、房价下跌，或许在战略权衡上更加重要。于是，我们看到，从中央到地方，都在对冲和托底。对冲发生在中央层面，主要是供给侧结构性改革，比如租赁、共有产权、棚改、城镇化扶持政策等；托底主要发生在地方层面，主要是取消限价管制（比如广州、北京等），还包括央企和国企托底土地市场，止住流拍趋势，缓解市场情绪过快降温，比如厦门、长沙、太原、环北京等地，都有大型的央企或国企进场拿地，防止市场变得悲观。

当然，对冲和托底并不是“救市”，而是防止冲到高位的“堰塞湖”决堤，确保楼市高位平衡，因为现在的房地产“大而不倒”。政策上，限购限贷等调控政策保持连续稳定，而限价政策自然将渐进解除，以稳定价格预期。因为，二手房价格回落的通道已打开，一二手房“价格倒挂”将不复存在。加上，市场迅速转冷，“高周转”模式下供应源源不断，供需格局难以支撑价格上行，而前端融资和后端销售对资金链的“双重挤压”下，未来开发商定价保守的行动一致。

对待财富，当今百姓的理念已发生很大变化，即储蓄再也不是财富了，储蓄反而会因通胀和资产涨价而缩水。储蓄下降，除千禧一代消费前卫外，根源就是百姓要买房。未来，房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式，只要房价不是跌得太厉害（国家也不允许出现这种情况），房子作为财富的美好感觉将长期存在。倘若还有一份恒长的工作，中国百姓是万般也不会抛售房子的。近期，“稳就业”置于首位，事实上就是“稳楼市”。未来，楼市看似高位不胜寒，但也岿然不动，交易渐木，但价格也稳定。同时，城镇化、美好生活将提供新增需求的源头活水，实现需求结构的新陈代谢、泡沫消磨，这是充满中国智慧的“脱虚向实”的安排。

因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断为时尚早。房地产市场平稳健康发展不仅是一个经济问题，更是一个社会问题。下决心解决好房地产市场问题，必须保持政策定力，不能因市场中的部分杂音、假象、扰动就松懈或完全转向，以致功亏一篑

　　近一段时间，土地流拍不时见诸报道，一些地方土地流拍率逐渐走高，有人将其解读为房地产市场的转向信号。笔者认为，作出这一判断还为时尚早。

　　近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是调控政策趋严。限购、限贷、限售等政策持续发力，多主体供应、多渠道保障的租购并举住房制度正加快建立。特别是今年7月份，中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，调控政策进一步趋严。其次是资金面日益趋紧。在稳步去杠杆的形势下，银行贷款全面收紧、公司债受到严密监管、股权融资冻结、非标渠道遭遇关闭等措施，使房企融资成本不断上扬。最后是市场面需求趋弱。经济下行压力有所加大、居民部门杠杆率快速攀升、房贷审核趋严等因素，使购房者观望情绪浓厚，加之棚改逐渐降低货币化安置比重，未来一段时间房地产市场有效需求或进一步减少。

　　目前，地方政府土地转让收入、房地产行业部分先行指标、商品房销售以及库存情况等数据均显示，我国房地产市场运行依然平稳。因此，因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断，还为时尚早。

　　土地转让收入持续高歌猛进。财政部数据显示，2016年地方政府土地转让收入增速实现由负转正，快速上升至15.1%，2017年初更是跃升至36.1%，并于2018年5月份达到45.9%的高点。近期这一增速虽小幅回落，但始终保持在35%以上的高位。这得益于地方政府供地节奏的调整，同时意味着土地需求持续旺盛和供地面积大幅提高。

　　房地产行业部分先行指标运行平稳。首先，土地购置费用大幅提升。国家统计局数据显示，今年以来房企土地购置费用大幅增加，截至8月份累计同比增速达66.9%，显示出房企购地欲望强烈。其次，实际到位资金保持稳定。今年以来，房企实际到位资金增速持续扩张，累计增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最后，新开工项目大幅增加。截至今年8月份，房地产新开工施工面积累计达133293万平方米，累计同比增速高达15.9%，相较去年同期增长了8.3个百分点。