住房租赁债券频繁被叫停 地产商下半年融资或将受压

　　对于地产商而言，住房租赁融资的这个春天有点短。

　　8月29日，上海证券交易所公布，富力地产（02777.HK）60亿元非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券已经在8月29日被终止。

　　根据上证所最新的信息显示，被叫停的除了富力地产以外还有合生创展，合生创展一笔100亿元的住房租赁公司债自7月2日至今仍处于“中止”状态；而合生创展另一笔31亿元公司债券已被上证所终止。

　　此时，距“住房租赁融资的春天”仅开始4个月。

　　就在4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展，数万亿元规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。最重要的是，文件指出将在审核领域设立“绿色通道”。

　　一时间，房企蜂拥而至。

　　异化为变相融资

　　自2017年10月开始，随着国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托）产品正式破冰，住房租赁融资的市场被迅速激活。2018年以来，至少有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。

　　而据时代周报记者查阅，富力地产和合生创展均未公开披露其在长租公寓项目的发展规划。在已回复状态中的融信、龙光等房企目前也未有对公众公布实质性的长租公寓项目。

　　在今年7月已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团，虽然已经表态将要进军长租公寓市场，但截至目前亦未公布其长租公寓项目发展计划。

　　“融资渠道不断收紧态势已然明显，这也是不少房企希望通过住房租赁来融资的重要原因。” 全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受时代周报记者采访时指出，“住房租赁融资的迅速发展是基于国家政策的大力支持，但目前对于住房租赁融资可能带来的风险仍没有明朗。”

　　“就目前收紧住房租赁融资的情况来看，不排除这是为了防范各类借住房租赁市场发债实现变相融资。”中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时表示，目前的住房租赁市场仍未成熟，部分改革内容包括债券信用评级、资金投入的范围等或还需要重新审核，前期发债的成熟度不高。

一切为了现金流

　　进入2018年以来，如何维持企业现金流成为房地产商心头之痛。

　　根据同策咨询研究院发布的监测数据，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。而从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，达到自2017年5月以来最低额。

　　从具体项目而言，非标准化的融资逐步向标准化融资转变的趋势明显。

　　2018年一季度，非标融资新增余额占比回落11%，而作为非标两大方向之一的委托贷款更是呈现负增长态势，房企多元化融资渠道全面被堵。

　　但对于贷款和债券融资而言，比例上升的速度让人惊讶：2018年6月底，全国房产开发贷余额8.2万亿元，较去年同期增长了27.8%；而截至8月21日，房地产企业发债（信用债）规模达3169.50亿元，已经接近2017年全年3312.68亿元的规模。

　　“在国家去杠杆的大背景之下，非标融资变得越来越艰难。”顾云昌告诉时代周报记者，目前房地产企业现金流紧张的状况有两方面原因：一方面是中央始终在防止大量的资金流入房地产，因此造成房地产企业流动性不足；另一方面则是经历过去几年开发高潮之后，开发商购买了大量土地使得资金积压的情况严重。“一进一出之间，房地产企业的现金流自然会受到明显压力。”

　　顾云昌同时指出，过去在融资总额中占比较高的境外债券，也在发改委限制境外发债投资境内房地产的大背景下被逐步堵死。

　　6月28日，发改委在官网发布的文件中称，发改委将同有关部门合理控制外债总量规模，优化外债结构，有效防范外债风险。据彭博统计，截至2019年底，中国地产企业需要偿付总计774亿美元的境内外到期债券。

　　与“钱荒”一同而来的，将是越来越高的融资成本。

　　据同策研究院监测显示，在已披露的数据中，7月份融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券，发行金额为30亿元，利率为3.58%。此外，万科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为4.6%。

　　而融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

　　“在融资成本升高以及渠道减少的大背景下，回笼资金成为房地产企业的头等大事。”顾云昌告诉时代周报记者，包括碧桂园等头部企业，均把回笼资金作为近段时间企业运营的首要目标。