西安土地市场暂不会降温 房企开展中西部城市争夺战

下半年以来，土地市场流拍频现，全国土地市场加速降温。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

从1至8月受监测的40个典型城市土地市场成交数据来看，这些城市年初累计土地成交建筑面积31306.1万平方米，环比增长17.9%，同比增长20.3%。从曲线看，目前已经保持连续18个月的正增长态势，但6月以来增幅明显放缓，呈现降温趋势。易居研究院研究员沈昕分析称，参考历史规律，考虑到调控政策持续收紧、各地市场逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。

数据显示，8月，全国土地市场成交面积整体平稳。其中，一线城市土地成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市土地成交面积环比增长38.3%，同比增长39%；三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比增长63.1%。其中，碧桂园在新增土地价值（2391.7亿元）以及新增土地面积（9170.3万㎡）两个榜单上均为第一，另外，万科、恒大、融创等都名列前茅。而西安，新增土储建面为近1000万平方米。业内人士分析，未来大西安土地市场竞争的激烈程度会有增无减，西咸、高陵、临潼、鄠邑的土地会迎来激烈争抢，土地获取成本会继续上涨。

中西部区域为TOP100房企土储布局重点

8月份，部分房企都公布了半年业绩，从1-8月份房地产企业新增土地TOP100榜单上各梯队房企销售和新增货值来看，超过5成土地被销售TOP10所获得，新增货值在百强占比达到50%，规模上仍有较大上涨空间，土储上领先的优势成为新城、龙湖、华润冲击1500亿、甚至更高业绩的底气。

榜单分析显示，从拿地销售比来看，1-8月销售百强房企平均拿地销售比为0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。但TOP11-20梯队房企1-8月拿地销售比仍达到0.56，高于百强平均值。在冲击千亿、1500亿规模的路上，较其他梯队房企而言投资更加积极，旭辉、阳光城等企业货值快速增长。

数据显示，截止到8月末，销售TOP100房企在三四线新增拿地建面占比达到60%。而中西部成为房企布局的重要区域，新增拿地建面占比接近43%，高居第一位，重庆、郑州新增土储建面大幅领先其他城市，昆明、西安、武汉等城市排名也相对靠前。其中，西安的新增土储建面为近1000万平方米。可以预见，未来各大房企在中西部城市争夺将愈发激烈。

全国土地市场降温

西安2宗地流拍

另外，自三季度以来，全国市场土地流拍数量增多、溢价率明显下滑。中原地产近日发布数据显示，前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流标流拍的土地宗数涨幅均超100%。例如，8月底，武汉出让10宗地块，最终7宗成功出让，2宗流拍，1宗拍至熔断；广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍；福州4宗地块均在一轮举牌后成功出让等等。中原地产指出，流标流拍的土地质量普遍不佳，多具有远郊地段、配建规模大、权属关系复杂等特点。与此同时，部分地块挂牌价格过高，土地交易规则苛刻，也是导致企业放弃的因素。

目前，多个热点城市为控制地价过高，普遍对土地设置最高限价，同时提出配建等要求，西安也不例外，一位新进西安市场的房企营销负责人表示，因为限价政策比较严厉，所以就算地块优质，企业也普遍不会冒险去高价拿地。在楼市调控不断深入的大背景下，土地市场正在走向理性。

而近期，西安也出现2宗地流拍。据西安市国土资源局公告显示，8月17日位于灞桥区的BQ2-4-54地块因申请竞买人数不符合拍卖文件约定，造成宗地流拍；8月21日位于莲湖区的LH2-14-40-1号地块同样因竞买人数不符合拍卖文件约定，导致流拍。但是，有业内人士分析，两宗土地流拍可能和地块出让条件有关。

本地供需不平衡

土地供给依然重要

西安市统计局近期发布的数据显示，上半年，西安市房地产开发完成投资1316.36亿元，同比增长8.8%。其中，土地购置费263.19亿元，增长94.0%，土地购置费占西安市房地产开发投资的20.0%，拉动西安市房地产开发投资增长10.5个百分点。

可见，西安土地市场仍处于高温。从近期的有关数据来看，土地价格持续走高，平均楼面地价达到2803元/㎡。从7月份一组市场数据来看，在净地公开招拍挂中，房企竞拍激烈，高陵、浐灞、西咸国际教育园区等宅地价格涨幅明显。其中，西咸国际教育园区一宗宅地引来10家品牌房企竞拍，成交楼面地价超过6000元/㎡。位于三环外灞河新区的商服用地拍出了1607万元/亩最高单价；高陵一宗商品房用地溢价率达到480%，同比涨幅近10倍。据统计，8月西安市合计供应土地24宗，供应土地面积196.70万㎡，环比上涨近一倍。

美城机构市场部总监沈玮表示，目前西安土地市场还是很火，主要是因为主城区已经无地可拿，而政府需要扩大西安版图，所以需要往一些非限购区域扩张。如安康、榆林、杨凌、宝鸡等周边区域。西安土地市场暂不会出现降温，因为市场供需关系，开发商只有愿意拿地，供应量才会上来，才能从根本上解决供小于求的矛盾所在。

有业内人士分析，下半年土地供应速度要比上半年更快，竞拍激烈程度依然，郊县市场还将继续走热。此外，以蓝田和渭南为代表的远郊及周边三四线城市吸引了融创、碧桂园、富力等品牌开发商争相入驻，未来大西安将迎来新一轮的地产价值兑现。而随着土地出让更为正规化、透明化，公开招拍挂未来会大批量供应，存在较大的合作机会。

（房掌柜整理自华商报、经济参考报）