长租公寓打响规模战 房企摸索寻方向扩张背后有隐忧

　　2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的不断出台，住房租赁市场驶入发展“快车道”来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，租赁企业迎来滚雪球式发展。

　　各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”越发激烈，一些行业乱象开始滋生。为通过规模抢占市场份额，部分租赁企业通过高价争夺房源从而助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使得租客落入消费陷阱。

　　舆论的质疑使得长租公寓这个新兴行业正面临前所未有的打击和挑战。

　　行业亟须规范，监管部门也已及时出手。北京市监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求其不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

　　深圳互联网金融协会紧随其后发布风险提示，严禁从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。

　　近年来，房企也纷纷杀入长租公寓领域，在监管日趋严厉的长租公寓市场中，能否找到新的方向？

　　长租公寓打响规模战

　　根据鲸准数据库收录，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立，长租公寓正成为资本关注的热门赛道。

　　以规模抢占市场成为各大租赁机构的核心竞争手段。青客公寓CEO金光杰曾在接受媒体时采访时表示，3万–5万间的规模，是公寓企业的生存底线，而规模化发展能够有效降低企业的成本。

　　在今年1月16日，自如宣布完成40亿人民币A轮融资，刷新了中国长租公寓最高单次融资纪录。在资本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。

　　今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，2018年6月，蛋壳公寓相继进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模达12万间；而在融资之后，蛋壳公寓表示将加快布局速度，2018年底目标管理30万间公寓。

　　房地产企业也在加快前进步伐。截至今年7月末，国内房企的TOP50中，已有20家开展了长租公寓业务。其中碧桂圆表示未来三年将发展100万套长租公寓，万科预计到2018年拓展公寓目标45万间，远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元。

　　在规模竞赛中，房源的争夺至关重要。

　　8月18日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中表示自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源，进而推高租金。一时间，关于长租公寓推高房租的舆论指责呼啸而来。

　　“房源拓展数量和面积是我工作的主要考核标准，所以找房源的时候势必会跟其他公司的工作人员竞争，在双方争抢过程，房源价格提升是必然的事情，但也不会高得离谱。”深圳某上市房企长租公寓运营人向记者表示。

　　事实上，租金目前正处在上升通道。根据中信证券相关报告显示，2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。

　　其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。

　　对于长租公寓助推房租上涨的言论，万科泊寓相关负责人予以否认，

　　“最近几年确实有一些资本、机构介入了租赁业务，但根据我们掌握的数据显示，目前在我国租赁市场，机构渗透率平均仅为2%，最高的城市机构渗透率为5%，所占份额都还很小。据此推断，当前租赁机构不具备为市场定价的能力。”

　　上述负责人表示，在租金价格的制定上，泊寓的定价一直都是遵从市场的价格。泊寓整体出租率一直保持在90%以上，价格也实惠而便宜，2018年泊寓单套平均租金仅1693元。

　　贝壳研究院院长杨现领认为租金问题的本质是供求，目前房屋存量本身即存在刚性的缺口，以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著，缺口如果未能得到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力。

　　显然，租金上涨不能全归咎于长租公寓运营商，但市场占有率的不断上升，使得长租公寓群体无法置身事外。