【掌柜日报】“租购并举”新楼市 地产人从卖房子到当管家

　　目前楼市呈现出新意——往年常见的“金九银十”成色不足，取而代之的是热点城市二手房成交量大幅降低，房价涨幅持续回落，新增房贷占比不断回调。

　　购的一端，在一系列调控措施作用下，正在降温、退烧;租的一端，政策利好不断释放，正迎来新的契机。未来，要让住房回归居住本义，让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制，“租购并举”无疑是其中十分关键的一环。

　　一个房地产人的新征程

　　“最近接到不少朋友的咨询电话，杭州二手房市场有些退烧，很多人都在纠结当下要不要买房。不买，确实有自住改善的需求;买，现在高位接盘的可能性又较大。”被咨询者名叫沈飚，是朋友眼里的业内资深专家。

　　“如果今天有很好的房子提供给他们租赁，他们在住得更好的同时，也不用纠结会不会当接盘侠了。”朋友们的痛点让沈飚思考，“购房这个行为有着两方面的内涵：一方面是投资，另一方面是消费。前几年，很多人从投资角度看待买房，‘有钱就买，没钱才租’‘买房的都赚钱了，没买的早晚吃大亏’几乎成为大家的基本共识，消费内涵被极度弱化。我们要做的，就是把消费从投资里剥离开来，让租房成为一种新的消费模式。”

　　住房制度要从一元结构的“购房”转向多元结构的“租购并举”，沈飚的从业经历与这一转变颇为契合。去年，就在杭州楼市新一轮上行动力最为强劲的当口，在赞城房产做了近20年住宅和商业地产的沈飚，出乎意料地转型当起了“管家”——2016年7月，一家开发运营存量不动产的公司“大悦资管”在杭州成立，沈飚成为其杭州“群岛”公寓的总经理。

　　“存量房这个‘世纪难题’，得有人去解。”个人职业转换，基于对房地产市场的深刻认识。目前，房地产主要矛盾已经出现历史性巨变，主要矛盾从过去的“房子不够”“住房短缺”，进入到资源配错导致的不均衡、不充分问题。

　　国家统计局的数据显示：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%，年均增长分别为2.7%和5.4%。这还不包括大量的商业地产、写字楼、村集体留用地等。

　　“中国已经有那么多的房子，很多人手里有几套房子，也有很多人没房子。”沈飚认为，“优化存量资源配置”，扩大优质供给，实现动态供需平衡等，是可以通过租赁企业的市场化运作，来匹配房与人，让房子回归居住属性，让全体人民住有所居。

　　同时，见证过了楼市的“黄金十年”，也在杭州房地产“失落的五年”里熬过，市场如潮水般起起落落，让沈飚在“大牛市”里仍保留着警醒：“不知道在哪个点上，会有很长一段时间的沉寂期在等着我们，需要尝试着走出‘舒适区’找点有意义的事做。从增量开发到存量服务，是房地产行业走向成熟的必由之路。感觉我们还是可以做点事情。”

　　一门老生意中的新契机

　　“在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的短板。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来，短板表现在多个方面：供应量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应显著不足;质量不佳，市场租赁房源“老龄化”，不适应市场需求;经济主体分散化，多以个人业主出租为主，缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的契约精神和法律规则约束，随意撵租客、提租金的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下，租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式，在我国往往成了“过渡”“无奈”和“最后的选项”。

　　“我们想提供给市场的，不是无奈地租房，而是一种可以自由选择的居住方式。即使你有房子，也会选择租房的生活，因为这让你住得更好。”今年7月，“群岛”的第一个集中式租赁公寓MOMA在杭州滨江落地，凭借超高颜值和超前的设计理念，瞬间成为“爆款”，其相对高端的定位也在市场竞争中独树一帜。租户调查发现，不少人在杭州有房，租住在“群岛”里是他们选择的更好生活方式。

　　沈飚告诉记者，事实上，做长租公寓的想法从上一次杭州楼市的低点就开始有了，至少“沉淀”了四五年。

　　这期间，沈飚观察到2012年互联网进入房地产时，租赁行业第一次被吹上了风口，“但互联网的模式与正常产业的发展模式不太一样，喜欢用钱来砸出消费习惯，在长租公寓里，互联网的模式终归不能解决所有问题，那波风投走后，租赁行业的社会关注度和投资都变少了”。

　　直到去年，整个行业都感觉机会来了。“起初，也是抱着试试看的心态开始做‘群岛’，因为不知道政策会有什么变化，不知道风口什么时候会来，不知道这个产业什么时候能正常化。今年5月份，还有很多人会跑来问我：长租行业不赚钱，你们为什么要做?现在竞争激烈，你们拿房的渠道是怎么样的?”

　　时至今日，问这些问题的人越来越少。今年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取包括杭州在内的12个城市开展试点，长租行业迅速成为了朝阳产业。根据链家地产预测，未来租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，这是一个需求空间广阔的市场。对于杭州市场，来自万科的测算显示，杭州青年租房人数约216万，青年租房市场规模约144万间，这部分的租赁市场规模就可高达518亿元。