【掌柜日报】高溢价地块不多 土地平均溢价率继续在下滑

　　2017年8月，土地市场成交规模再度回升，北京、上海、南京等城市也有多块高总价地块出让，但受出让条件限制，高溢价地块仍旧不多。整体来看，全国土地平均溢价率继续在下滑。

　　克而瑞研究中心18日发布的数据显示，8月份全国300城经营性用地成交和供应面积皆有所回升，成交建筑面积15873万平方米，同环比分别上涨6%和8%，供应建筑面积则环比上涨29%，达到21537万平方米，该供应规模也成为2017年以来最大单月供应。

　　业内普遍认为，土地成交的持续回温可缓解紧张的供求关系。为防止楼市持续迅速走高，一线城市虽然本月成交面积有所下降，但是安置房、租赁用房、自住房等类型的住宅用地出让比例占比较大，未来刚需市场的需求将得以满足，进一步实现“住有所居”。例如，上海土地市场对报名参拍者实施打分制以来，能够真正进入竞拍的企业数量减少。上海8月多幅宅地以低溢价成交，从土地成本上预防了未来出现超高房价的情况。

　　溢价率方面，8月份监测城市平均溢价率31.5%，环比下跌5.2个百分点，几乎回落至年初土地市场较为冷淡时期的溢价率。其中，一线城市8月平均溢价率12.6%，环比下跌3.9个百分点，主要受大量的安置房、保障房用地出让影响，此外，一线城市采用的土拍政策和较为严格的规划条件也限制了土地价格的上行。二线城市8月溢价率跌幅最大，环比下降6.1个百分点，平均溢价率为31.8%，主要由于7月部分热点城市如南京等有大量土地集中出让，提高平均溢价率。

　　“在一线城市土地出让‘保障化’和二线热点城市土地出让‘郊区化’双管齐下的同时，土地成交规模上涨，但总体呈现量升价跌的市场状态，平均楼板价再度回落。”克而瑞研究中心分析师认为，“二线城市当中8月份土地集中出让的热点城市较少，同时部分土地溢价率较低的城市如济南、西安、太原等城市大量土地成交，进一步拉低平均溢价率”。

　　值得一提的是，三、四线城市方面，8月成交平均溢价率在各线城市当中最高，为39.6%，最主要原因为土地起始楼板价较低，且土地高溢价城市如常州、昆山、佛山等8月成交量也处于低位。

　　不过，虽然8月土地成交的平均溢价率有所回落，且整体市场处于量涨价跌的阶段，但对于一线城市来说，土地均价不跌反涨。在天津、杭州等市场热度较高的二线城市，房企对于土地的需求并没有下降，反而优质地块的竞争仍旧十分激烈。

　　克而瑞研究中心认为，在实施了近半年的“增加供应”、“四限”和“租售并举”等一系列调控政策以后，土地市场的总体溢价率有所回落，但这并不代表房企对于土地的需求程度有所减缓，而是在一二线城市土地供应紧张的情况下，向三四线城市扩张，且除招拍挂方式以外，更多房企开始以收购、合作等方式拿地，一定程度上弱化了在土拍市场上的竞争力度。