万科郁亮：目前地产行业并不真正是产能过剩

    “中国经济50人论坛2017年年会”2017年2月15日在北京钓鱼台国宾馆举行，主题为“深化供给侧结构性改革——产权、动力、质量”。万科总裁郁亮在会上表示，目前六百多个城市是有严重库存的，要解决这个问题，有两个抓手。一方面是要发展租赁住宅；另一方面是发展轨道加物业的模式。不过出现在这个论坛上的郁亮，在网易财经问其关于恒大是否就董事席位和万科董事会沟通过，以及董事会换届后王石职位的问题时，他并没有回应这些问题。

    郁亮认为，目前地产行业并不真正是产能过剩，因为老百姓的居住问题还没得到有效解决，而且城市分化比较严重，也存在着比较严重的结构性的差异问题。“一方面特大型城市的住房供应是短缺的，房价上涨比较快，年轻人买不起房子，不但降低城市吸引力，也影响了城市的发展，对金融安全也是有影响。有六百多个城市里面是有严重库存的。”

    他认为要解决房地产库存严重的问题，有两个抓手。第一个抓手是要发展租赁住宅。但在租赁住宅中，他认为还面临几个问题，首先从机构租赁者来说，国民经济统筹没这个行业，目前有消防标准，有住宅标准，但租赁这方面的标准就没有。“其次就是税负过重，如果把不动产租赁经营，长租公寓税很重，增值税是11%。”；第三没有房产信托基金，也没解决好不重复征税和非交易型过户免征税费的问题，在这方面没有进展；第四是地方对发展租赁住宅方面重视不够，中央39号文没有得到落实。“如果大城市房价这么高，租赁住宅是能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题的。”

    他认为第二个抓手是要大力发展轨道加物业的模式。东京在80年代通过努力基本解决了大城市病的问题，它的特点是，东京建成区里面有70%是住宅，而上海建成区里面40%多是住宅，北京更少一点，北京28%左右。东京有了轨道模式，通行时间是一小时以内。“它的轨道交通在整个公共交通的比重分担率达到95%，而我们北京45%，上海55%。这些地方应该说通过轨道加密的模式，使得东京在东京圈内成功解决了可支付住宅的数量问题，供应问题，缓解了大都市年轻人买房的压力。轨道和物业的发展模式，在我们国家解决大城市病的问题，应该有很多机会。”