王石口中的“地产航母”现状: 1月销售仅1.16个亿

    拥有3057万平方米土储的朱氏企业的“低调”是客观原因，还是有意为之？

    恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合生创展曾被业界誉为房地产市场的华南五虎。如今，1992年成立的碧桂园、1997年成立的恒大都已是年销售额超3000亿元的明星房企，而被王石曾比为“中国房地产航空母舰”的合生创展却是另一番光景。

    2月15日，合生创展发布2017年1月销售数据，1月合生创展的销售金额约为1.16亿元，较去年同期的约9.11亿元同比降87.3%，涉及的合约销售面积为9124平方米；截止2017年1月31日，合生创展的销售均价为12725元/平方米，较去年同期的的10990元/平方米同比升15.8%。

    “单月销售1.16亿元，这就是一套别墅的价格”，合生创展的月报数据公布后，业内人士发出了如此感叹。

    合生创展成立于1992年，至2004年时其销售额就已突破100亿元。但历经中国房地产发展的“黄金时代”、“白银时代”，其销售规模却未有实质性的突破。

    2016年全年合生创展的合约销售额为81.05亿元，较上年同期的99.87亿元同比下降18.8%。合生创展2016年半年报数据显示，其净利润为16.93亿元，报告期末，合生创展的毛利率为22%，资产总值及负债总额分别为1430亿港元及862亿港元。

    合生创展的创始人为朱孟依。资料显示，今年53岁的朱孟依出生于广东省丰顺县，是一名典型的潮商。

    朱孟依的第一桶金来源于承包建设商业街。1992年，朱孟依与合伙人在香港创办了合生创展；1993年，朱孟依注册设立广东珠江投资公司（简称“珠江投资”）。往后多年，合生创展与珠江投资这对孪生“兄弟”共同投身于房地产开发大军当中。

    1998年，合生创展在香港联交所上市，成为当时国内仅有的几家上市公司之一。2001年，合生创展开始进军北京、上海、天津等重点城市。合生创展由此也成为粤派地产商中最早北上并取得发展的房企之一。至2004年时，合生创展的年销售额便突破100亿元。在2009年达到150.9亿元的业绩高峰。

    合生创展在广州核心区域开发了多个大型高端楼盘。以华景新城为代表，合生首度将社区理念引入广州，并相继开发了合生· 珠江帝景、骏景花园、华南新城、帝景苑等楼盘。后期随着业务的不断拓展，又将业务版块先后延伸到佛山、中山、惠州等城市，相继开发了合生· 君景湾、合生· 湖山国际、惠州合生· 帝景湾、合生· 高尔夫庄园等一系列楼盘。

    市场表现优异同时，在资本市场，朱孟依也不惜投掷重金为合生创展招揽资本运作高手。例如，三度盛邀成功重组粤海集团债务的武捷思担任合生创展行政总裁，当时给出的年薪为500万外加2000万股认股权。

    在任期间，深谙资本运作之道的武捷思一举引进淡马锡、老虎基金两大投资机构，给合生创展带来10亿港元战略投资。2008年，武捷思因身体原因辞职并隐退。直至2015年，武捷思以融创首席收购、兼并、债务重组官的身份亮相，才重新出现在公众面前。

    武捷思离任后的几年，合生创展陆续出现高管变动、负债高涨、业绩回落等难题。虽然合生创展的管理层一度对外公开表示，公司一直以来都不是高周转型的企业，合生创展有自己的打法，但公司销售放缓已是不争的事实。

    数据显示，2010年至2013年，合生创展的销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元及112.7亿元。到2014年时，全年销售额出现大幅下跌，为53.52亿元。按照全年15％-20%增长的销售目标计算，合生创展2014年业绩完成率不到50%。从历年数据来看，53.52亿元的销售金额也是合生创展在过去十年中表现最差的一年。

    此种情况下，合生创展方面似也有意通过人事调整等手段，给公司发展创造新的机遇。例如，在2013年，朱孟依将自己的女儿朱桔榕推向台前，任董事局副主席。朱桔榕上任后，对集团组织架构进行了大刀阔斧的调整。不过，从2016年的销售情况来看，这样的调整并未让公司业绩取得实质性的突破。

    对于合生创展目前的发展现状，市场上有不同的意见。一种意见认为合生创展没能在土地市场上抓住机会，所以在几次楼市调控中，错过了较好的扩张机会。另一种则是朱孟依家族产业庞杂，对地产版块的投资兴趣并不大。

    广州一业内人士则透露，发展初期，合生创展在天津以78元/平方米的超低价格获得了2.5万亩土地，并计划就此打造“京津新城”，该项目不仅未能达到理想目标，甚至还沉淀了合生创展大量的资金，拖累了合生创展的发展步伐。

    据了解，投资京津新城时，合生创展内部高管虽有些争议，认为该项目做下来会亏，但朱孟依力排众议，不惜耗资200亿，在几年时间建起了数以千计的别墅，还配套上马了超豪华酒店。如今，该项目在坊间有了新的名字—“亚洲最大的鬼城”。

    上述广州业内人士还发表意见认为，朱孟依目前行事低调，与早些年曾涉及黄光裕案有关，这或也间接影响了朱孟依在房地产行业要做规模的想法。

    据媒体报道，2008年年底，朱孟依突然受到黄光裕案牵连，被有关部门要求协助调查，并因此消失了整整9个月。此时，宏观经济本就遭遇金融海啸的冲击，相关商业银行很快停止对合生创展放贷，企业一度走到生死存亡的关口，幸亏当时的行政总裁陈长缨力挽狂澜，才让合生创展从资金链断裂的泥潭里爬了出来。

    虽然合生创展的发展规模停滞不前，但是上述业内人士表示，合生创展目前仍有大量的土储。

    2016年半年报数据显示，合生创展主要业务分布于环渤海地区、珠江三角洲及长江三角洲三个核心经济区域。其中，华北包括北京、天津、大连、太原及秦皇岛；紧随其后为华东，包括上海、杭州、昆山、宁波、慈溪及太仓；华南包括广州、惠州及中山。

    于2016年6月30日，合生创展的土地储备为3057万平方米，与万科现有土储相差不大。数据显示，截至去年9月底,万科规划中项目的权益建筑面积合计3331.1 万平方米。