重点楼市调控进行时 高价地块或从利器沦为烫手山芋

　　“黑马利器”恐成“烫手山芋”

　　调控进行时高价地高处不胜寒

　　“未来一年，市场将进入盘整阶段，成交量萎缩将成为必然，价格总体平稳，但不排除局部回调的可能性。这种市况将给我们今年储备的土地特别是‘高价地’项目开发带来很大的压力。”某中型开发商营销负责人坦言。国家统计局最新数据显示，近期一线城市和部分热点二线城市出台房地产调控新规后，楼市明显降温，成交量、成交均价环比回落。“如果销售持续收缩，未来‘高价地’入市将面临很大压力。”该负责人说。

　　大批“高价地”待消化

　　今年以来，全国诞生的“高价地”超过200宗。在房地产调控态势下，这些“高价地”可能陷入尴尬境地。

　　克尔瑞研究报告中显示，截至9月底，全国共成交246宗单价、总价“高价地”，预计今年“高价地”数量将创历史新高。“高价地”集中在一线和热点二线城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市场火热，高价地数量均在20宗以上。招商蛇口是重金夺地开发商的典型代表，前8个月共拿下6宗“高价地”，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，总金额超过500亿元。

　　未来“高价地”项目入市将面临市场成交活跃度、房价涨跌幅度的考验。今年房企拿地成本明显上升，需要未来高房价予以覆盖。据中原地产研究中心的统计，截至10月11日，今年以来拿地最积极的50大房企拿地成本合计10459亿元，合计建筑面积为14374万平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它们的平均拿地成本仅为4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达86.7%;一线城市住宅土地出让平均溢价率达94.6%，二线城市达65.23%。

　　中原地产分析师张大伟表示，未来一年的房价涨幅如果不到50%，手里有“高价地”的开发商将面临入市难题，成本压力和市场风险很大。

　　目前市场成交正在回落。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，调控新政出台后，北京二手房市场的供需关系发生逆转。购房客户陷入观望，有意愿看房、购房的客户大幅减少。着急出手套现的业主迅速增多，涨价业主销声匿迹，近50%的业主有降价意愿。随着近期市场降温，此前房价涨幅较大的城市核心区的大户型房源的房价开始松动。预计四季度北京二手房市场成交量将持续回落，房价将企稳并回落。

　　“烫手山芋”之忧

　　在中国房地产发展史上，一些激进开发商扮演了“黑马”角色。它们凭借高杠杆、高负债率大胆高价拿地，成功从区域型企业发展成为全国型龙头企业。在本轮房地产调控中，“高价地”是否会从“黑马利器”沦为“烫手山芋”?

　　前述中型开发商营销负责人表示，自己所在公司虽然也拿了“高价地”，但目前对市场仍充满期待。他分析，此轮调控旨在抑制投机需求，重在“止涨”而非“求跌”，楼市成交量虽然会大幅萎缩，但房价特别是一线城市的房价总体将横盘整理。今年一线城市供地较少，一旦有供地，企业去抢很正常。“未来我们在拿地决策上会更加注重风险把控，优选风险可控城市和区域。营销方面，将增加对市场的监控频率，对各城市、项目的来访、认购进行严密监控，以便及时应对市场风险。对于新拿的项目，将严格筹划产品定位，精准定位目标客群，做出适合本地市场的高品质产品，最大程度降低风险，获取利润。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企高杠杆拿地的风险主要有两方面，一是未来偿债压力增加，尤其是利息成本增加;二是土地成本加大，给后续的项目定价形成一定压力。

　　偿债压力增加的同时，融资收紧的信号已出现，部分银行收紧房企开发贷款，房企发行公司债也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉表示，部分企业在前期争夺“高价地”的过程中，激进拿地，如果后期融资收紧，再加上去化速度放慢，现金流将承受很大压力。

　　明源地产研究院副院长刘策认为，在政策收紧的背景下，房企首先要保证现金流的安全，在融资上多想办法，以实现平稳“过冬”。如果资金确实不足，土地是稀缺资源，完全可以寻找合作方联合开发，以减轻自身的资金压力。