高价土地解套需再熬三年 少数开发商或可能渐趋失眠

　　如同一场冷风雨，繁华热闹的楼市顿时一片肃杀。

　　随着全国热点城市相继出台包括限购、限贷等在内的楼市调控政策，肃杀的楼市中，最尴尬的莫如今年那些抱着赌一把的心情拿了高价地的地产商们。

　　“在抑制了热点城市的购房需求之后，开发商对于后市的预期也会降温。综合来看，本轮少数城市高价地潮基本已经谢幕了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为。不过据记者从一地产商处了解到，目前高价地们普遍还是相信拿着土地像往年一样熬个几年，熬过寒冬，就能迎来春天。

　　高价拿地的信心来自哪

　　得益于2016年的疯狂楼市而顺利解套、并且赚得盆满钵满的老高价地，当属从一出生就带着“高价地光环”的融创使馆壹号院。

　　2013年9月4日，北京国土局现场，经过69轮拍，融创以21亿元配建27.8万平方米医院面积一举拿下农展馆北路8号住宅地块，经计算农展馆土地溢价率为16%，楼面价为35501元/平米，考虑到配建的医院成本，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新高价地。

　　当时有业内专家分析称，如果按照7.3万元的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，成本则起码高达10万元，而如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元以上，这一价格在当时全面超过北京在售的所有物业。

　　10月下旬，记者从北京建委网站上查询获悉，北京壹号院也就是观澜嘉苑，在2014年12月其一期的预售证就已经通过审批，但一直迟迟没有亮相。直到2015年6月18日，融创北京的两个顶级豪宅使馆壹号院、北京壹号院才同时亮相，当时融创表示，北京壹号院的产品跟一般住宅不一样，位置景观资源差距非常大的，所以一期产品售价15万元-20万元/平米，而临湖的房源，预计大概40万元/平米。

　　不过在2015年，北京壹号院业绩平淡，直到2015年8月11日，北京壹号院才有了第一套网签记录，此时距离其拿到预售证已经8个多月。但2016年开始，北京壹号院开始冠绝豪宅市场。在手握高价地近三年后，融创也开始趁着高房价连续发力，北京壹号院接连于2016年3月、6月和8月拿到预售证，北京壹号院5月甫一开盘便销售轻松突破10亿元，在主力销售标准层的前提下销售均价超过16万元／平米。

　　由于住建委网站不显示单套房源价格，据悉，北京壹号院已经创造了27.6万元/平米的单价纪录，实际最高成交单价已经超过了去年11月份上海汤臣一品保持的26.9万元/平米的最高成交单价，刷新中国顶豪最高单价纪录。

　　轻松在2016年解套的老高价地还有中赫的万柳高价地。

　　2012年7月10日，北京新高价地诞生，中赫置地投资控股以限价26.3亿元竞得万柳地块(含16400平米回购房)，溢价率41%，楼面价3.38万元/平米，去掉16400平米的保障房面积，折合楼面价则超过4万元/平米，创北京单价高价地纪录。

　　中赫持有万柳高价地长达2年半后，于1月12日为北京前任高价地项目——万柳书院拿到现房销售许可证，销售均价14.5万元/平米。根据万柳书院的销售价格计算，其205-558平米三居至五居的产品，起步价低于3000万元，部分产品会达到7000万元。

　　不过，进入2016年，中赫·万柳书院开始热销。据统计，9月份万柳书院单盘即完成签约10套，均价158155元/平米，在10万+顶豪排行榜中名列前茅。而今年前8个月，万柳书院更以总成交41套、总签约额17.74亿元的记录傲视群豪。

　　事实上，在2002-2003年拿到高价地的开发商，基本上是在2015年开始缓慢放盘，但进入2016年，数据显示，北京10万+顶豪成交已是去年同期的5倍。

　　高价地块解套也须三年

　　将高价地握在手里，等待几年后时机成熟再放出销售，已经成为高价地解套的一大路径。